ב"ה הלוואת זכאות
אחד מהמסלולים המרכיבים את מסלולי המשכנתא יכולים להיות במסלול זכאות ~בריביות זולות וטובות.
את הלוואת זכאות נוכל לקבל דווקא בדירה הראשונה והיחידה שלנו בלבד.( במידה ולא ניצלתם הזדמנות זו ההפסד היא שלכם אבל לא תמיד צריכים ומומלץ לקחת מסלול זה.)
מהו מסלול זכאות במשכנתא?
מסלול זכאות מאפשר לקבל הלוואה בתנאים מועדפים – דרך משרד הבינוי והשיכון. המטרה של הלוואה זו היא לאפשר לעונים על הקריטריונים לרכוש דירה יותר בקלות.
מי זכאי לקבל סיוע מטעם המדינה?
סיוע מטעם המדינה מוענק למי שעומד בתנאים שנקבעו לצורך כך על ידי המדינה והונפקה לו תעודת זכאות.
עוד לפני שאתם באים לחשב את הלוואת הזכאות קודם כל רצוי שתבדקו אם אתם עונים לקריטריון המרכזי והמשמעותי: עליכם להיות חסרי דירה בהגדרה של משרד השיכון.
סכום ההלוואה שתוכלו לקבל במסגרת המסלול יקבע בהתאם לנוסחה של ניקוד. ככל שמספר הנקודות שלכם גבוה יותר כך תהיה זכאים להלוואה בסכום גדול יותר, כאשר אנשים הגרים באזורי עדיפות לאומית זכאים להלוואה בסכום גבוה יותר.
הקריטריונים העיקריים לצבירת הניקוד הם שנות הנישואין, מספר הילדים, מספר האחים והאחיות של הלווים ומשך שירות החובה (צבאי לאומי) של המבקשים את הזכאות. את כל הקריטריונים האלה (ואחרים) מנקדים – וכך בוחנים את הזכאות.
שיטת הניקוד במסלול הלוואת הזכאות
בעבר, על מנת להיות זכאים להלוואה הייתם צריכים לצבור לפחות 1,000 נקודות. כיום, על מנת להקל על הרוכשים ועל הזוגות הצעירים, המינימום אותו יש לצבור על מנת להיות זכאים הוא 600 נקודות.
את הניקוד מקבלים על בסיס הקריטריונים הבאים (שימו לב שהקריטריונים עלולים להשתנות מעת לעת, ולכן לפני לקיחת משכנתא – תבדקו מה הקריטריונים התקפים):
נישואין: שנת נישואין ראשונה 250 נקודות, כל שנה נוספת 50 נקודות.
אחים: כל אחות או אח של מי הלווים שווה 50 נקודות כל אחד – כאשר אחים שחיים בחו"ל לא נספרים.
ילדים: הילד הראשון שווה 350 נקודות, השני 150 נקודות ומהילד השלישי ואילך כל ילד שווה 100 נקודות.
שירות חובה: זוג שמגיע ל-600 נקודות ושירת בצבא או בשירות לאומי יקבל בנוסף 10 נקודות עבור כל חודש שירות חובה. יש גם בונוס על שירות מילואים.
נקודות נוספות: יינתן ניקוד גם לקבוצות אוכלוסיות מסוימות כגון: עולים חדשים, נכים, זוגות צעירים, משפחות חד הוריות ועוד.
לדוגמה: זוג הנשוי 3 שנים יקבל 300 נקודות; ארבעה אחים לבן הזוג ואחות לבת הזוג (כולם חיים בארץ): 250 נקודות; שני ילדים: 500 נקודות; בן הזוג שירת 3 שנים בצבא והיא שנתיים: 600 נקודות נוספות.
בסך הכל 1750 נקודות. לכן, הזוג שבדוגמה יהיה זכאי להלוואת זכאות, וכנראה שלהלוואה בסכום לא קטן…
להלוואת הזכאות מספר יתרונות:
ריבית נמוכה יותר
תנאי המשכנתא המועדפים במסלול הזכאות כוללים ריבית קבועה צמוד מדד הנמוכה ב-0.5% מהריבית הממוצעת למסלול צמוד מדד כפי שמתפרסמת על ידי בנק ישראל ולא גבוהה מ-3%.
לדוגמה: אם הריבית הממוצעת במסלול צמוד המדד לפרק זמן של 30 שנה היא 4%, במסגרת הלוואת הזכאות לא תקבלו רק הנחה של חצי אחוז (כלומר ריבית של 3.5%), אלא תשלמו 3% ריבית ולא 4% – שכן 3% היא תקרת הריבית האפשרית.
זה אולי לא נשמע כמו הרבה, אבל לאורך 30 שנה חיסכון של אחוז אחד בריבית יכול להיות שווה לכמה עשרות אלפי שקלים.
1.עמלת פירעון מוקדם
עמלת פירעון מוקדם היא מעין "קנס" שלעיתים תצטרכו לשלם לבנק אם תפרעו את אחד ממסלולי המשכנתא שלכם מוקדם ממה שהתחייבתם מולו.
2.במסלול הזכאות אין עמלת פירעון מוקדם, כפי שעלול להיות במסלולים אחרים, מה שיכול לחסוך את אותו "קנס".
יותר מכך: בזכות מסלול זה, אם אתם פורעים מוקדם מסלול אחר במשכנתא שלכם, אתם עשויים לקבל הנחה בעמלת הפירעון מוקדם על אותו מסלול. מה שאומר שיש לכם יותר גמישות בהמשך.
3.תעודת הזכאות מפחיתה את עלות השמאות לכדי 269 ₪ בלבד. עלות שמאות יכולה לנוע בין 450-1200 ₪ (בהתאם לשווי הדירה עד 3,999,999 ₪ ).
4.הקלה בקשיים בהחזר משכנתא ללווים במסלול זכאות
לווים אשר נטלו הלוואת זכאות ונתקלים לאורך השנים בקושי בתשלום ההחזרים, עלולים להגיע למצב בו הבנק מעוניין לפתוח בהליכים נגדם.
מאחר שגם משרד הבינוי והשיכון הוא צד במשכנתא שלכם במסלול זה, אם הבנק יפתח בהליך נגדכם, יהיה גורם נוסף – משרד הבינוי והשיכון – שיגדיל את הסיכויים להגיע להסדר ולפריסה של תשלומי המשכנתא, כדי להימנע מהליכים קיצוניים שהבנקים יכולים להפעיל כנגדכם, למשל עיקול הבית.
בנקים לא תמיד מחבבים את הלוואת הזכאות
בנק הוא ארגון כלכלי שהיעד המרכזי שלו הוא שורת הרווח. החיסכון שלכם, בד"כ בא על חשבון הרווחים של הבנק וחשוב שתדעו כי הבנקים לא מחבבים את המסלול. לכאורה, לבנק אסור להפלות אתכם בגלל שאתם משלבים מסלול זכאות בתמהיל שלכם, אך חשוב להיות מודעים לעניין.
הסיבה העיקרית שהבנקים לא אוהבים את הלוואת הזכאות היא משום שהם מרוויחים פחות על המסלול הזה. הם יכלו למכור את הכסף ביותר יקר. כמו כן ההוזלה בקנסות היציאה, עלולה לפגוע להם בעתיד ברווחיות במידה ותפרעו מסלולים במשכנתא. וסיבה אחרונה היא משום שזה מוסיף מטלות לנציגת המשכנתאות בבנק, שעמוסה ממילא.
לכן לעיתים, בחלק מהבנקים תיתקלו במקרים בהם הבנקאי "יעניש" אתכם ויעלה לכם את הריביות במסלולים אחרים וזאת בגלל ששילבתם הלוואת זכאות בתמהיל. דעו לכם כי לבנקים אסור בתכלית האיסור להעלות ריביות במסלולים אחרים בגלל שביקשתם לממש את זכותכם להלוואת הזכאות. ככל שנתקלתם בעוולה מסוג זה תוכלו לפנות לפיקוח על הבנקים . בנק ישראל רואה בחומרה רבה פגיעה בזכויות הלווים ומתייחס לתלונות אלו במלוא כובד הראש.
הערה חשובה:
לא בכל תמהיל משכנתא כדאי לשלב את מסלול הזכאות. בחלק מהבנקים תוכלו לקבל אפילו ריביות נמוכות יותר, זה הכל תלוי תקופה ותלוי המו"מ שאתם מנהלים מול הבנק. לכן יש לבחון כל מקרה לגופו. עדיין זו תהיה בחירה שלכם ורק שלכם אם לשלב את ההלוואה או לוותר עליה.
איך מנפיקים תעודת זכאות להלוואת זכאות
כפי שכתבתי קודם – תעודת הזכאות להלוואות הזכאות אינה זהה לתעודת הזכאות למחיר למשתכן, אלא מדובר בתעודה נפרדת. את תעודת הזכאות מנפיק משרד הבינוי והשיכון אך שימו לב – מוציאים אותה באמצעות הבנק. (התהליך לוקח בין שבוע לשבועיים.)
חשוב לדעת שהוצאת תעודת הזכאות בבנק היא תהליך קל יותר מאשר להעביר אותה מבנק לבנק. לכן מומלץ להוציא את התעודה בבנק בו אתם מתכוונים לחתום על המשכנתא (עם זאת, מהניסיון שלי הבנקים מערימים קשיים בהעברה, אבל אם מתעקשים מספיק, זה אפשרי).
לאתר משרד השיכון לחצו כאן
בהצלחה.