כולנו מכירים את המונח משכנתא, אך רובינו לא מודעים לכך שיש לה גם מצב הפוך. אם בדרך כלל המטרה היא להיות בעלים של בית, הרי שכאן הכל מתהפך, והבית נהיה אמצעי להשגת כסף. אז במה מדובר, ומהם היתרונות והחסרונות? על כך נדון במאמר שמציג אפשרות שרוב הישראלים אינם מודעים לקיומה.

משכנתא הפוכה היא משכנתא שנפוצה בעיקר אצל אנשים מבוגרים, בגלל שתי סיבות עיקריות: האחת, היא מצריכה בעלות על נכס, אשר קיימת לרוב רק בגילאים כאלו. בנוסף, לא מעט מקרים של שימוש במשכנתא זו מתרחשת אצל אנשים אשר אין להם דרך אחרת לגייס כמות כסף גדולה – לרוב אנשים שאינם יכולים/מתקשים להתפרנס. אך אל דאגה – ישנו פתרון.

ניתן לשעבד את הנכס לגוף פיננסי כגון הבנק/חברת ביטוח. הלוואה זו היא הלוואת בלון, אשר מתנפחת מהריבית הנצברת, ויש להחזיר אותה רק במועד הסיום – אשר נקבע על ידי הלווים.

לעיתים מדובר בזמן שנקבע מראש, בשעה שעוברים לבית אבות או חלילה בפטירת הלווה. עד כאן נשמע מעניין – אמנם גם כאן משעבדים נכס בתמורה להלוואה, הרי שכאן ניתן לקחת הלוואה לכל מטרה, ללא תשלום חודשי, אין צורך בביטוח חיים או במבחני הכנסה – וכמובן שגם מדובר בהשגת סכום כסף גדול בקלות יחסית. החסרון מתחיל בכך שמדובר בריבית גבוהה משמעותית ביחס למשכנתאות רגילות – לרוב ריבית צמודה של כ-5%, הנובעת מכך שהמלווים לוקחים סיכון גדול יותר בדמות מפני שאין תאריך פרעון מוגדר, החזרים שוטפים או מבחנים ותנאים מקדימים.

בנוסף, אם במשכנתא רגילה ערך הקרן יורד עם הזמן, הרי שבמשכנתא הפוכה, היחס משתנה בהתאם וערכה רק עולה. בסופו של דבר, נוצר מצב בו הלווה עדיין נשאר בעל הבית והוא עדיין גר שם, ומשכנתא זו עדיפה על פני לא מעט משכנתאות אחרות מסוג זה ובגיל/מצב חיים בו נמצאים מרבית הלווים שבוחרים במשכנתא זו.

גם הבנק עצמו מרוויח – הן בצורה שוטפת על כספי ההלוואה (הריבית עצמה נצברת ונרשמת בספרי הבנק כרווחים), והסכום ישולם במלואו במועד פרעון המשכנתא, שיכול להתבצע בכל זמן. משכנתא זו נפוצה יותר ברחבי העולם ומהווה פלטפורמה של ממש, זאת לעומת המצב בארץ שבו הפתרון עדיין אינו מוכר דיו – אך התמורות בשנים האחרונות בשוק הדיור והקושי של זוגות צעירים ברכישת דירה דווקא יוצר מצב אופטימלי במיוחד לנקיטת צעד שכזה – הורים המעוניינים לעזור לילדיהם יכולים לבצע משכנתא הפוכה, לעזור להם במיידית ברכישת נכס משלהם ובעצם “להקדים” את הירושה – מחשבה שיכולה להשמע פסימית בעיקרה אך בסופו של דבר יכולה להיות נבונה ואף מאוד עוזרת (מה גם שבמקרה ונשאר הפרש בין גובה המשכנתא לרווח שהתקבל ממכירת הנכס, הרי שאותו הפרש מועבר ליורשים). יחד עם זאת, חשוב לבדוק את כל האופציות האפשריות – מכירת הנכס והשכרה של נכס אחר יכולה לפתור את המצב של הריבית הגבוהה באופציה ההפוכה, מה גם שניתן למצוא לעתים קונים המחפשים דירה להשקעה ובה ניתן למכור את הנכס, להישאר בו ולשלם שכירות, בסידור שיתאים לשני הצדדים.

חשוב לזכור שלא תמיד הפתרון רלוונטי – בסופו של דבר נשארים ללא נכס, ולרוב שכירות מהווה רק תשלום שנתי של כ2-3% מעלות הדירה, כך שלא מעט פעמים היא עדיפה על תשלום ריבית שיכולה להיות גבוהה יותר. לסיכום, משכנתא הפוכה היא אופציה מעניינת ואף מקורית במיוחד המאפשרת לאוכלוסיות שלעתים נחשבות כחלשות או חסרות כושר עבודה להשיג סכומי כסף גבוהים בתנאים נוחים יחסית, כל זאת ללא ויתור על בעלות הנכס במהלך חייהם, ומאפשרת גיוס מיידי שרוב האוכלוסיה אינה יכולה לקבל. אז לפני שאתם הולכים על הפתרון הידוע, נסו לחשוב קצת הפוך.
אחוזי מימון על פי גילאים – טבלה משכנתא הפוכה
*נציין כי המספרים בטבלה משכנתא הפוכה מציגים את השיעור המקסימלי למימון משכנתא הפוכה בהתאם לגילאים השונים וכן לפי אחוז המימון הממוצע לחודש אפריל 2021*

גיל הלווה אחוז מימון משכנתא הפוכה
65 – 60 20% – 15%

70 – 66 25% – 21%

75 – 71 30% – 25.5%

80 – 76 36% – 30.5%

81 – 85 43% – 36%

86 – 90 50% – 43.5%
שאלה: מי נותן את המשכנתא ההפוכה?

תשובה: כל הגופים שמעניקים משכנתאות רגילות, הבנקים, חברות הביטוח, גופים חוץ בנקאיים ועוד.

שאלה: מה קורה אם בעת מכירה הנכס המשועבד נשאר עודף?

תשובה: אם נשאר עודף במועד מכירת הנכס, היתרה מועברת ללווים. אם הלווים הלכו לעולמם, היורשים יקבלו את היתרה.

שאלה: מהן העלויות של המשכנתא ההפוכה?

תשובה: כמו בכל הלוואה, גם במשכנתא הפוכה יידרש הלווה לשלם ריבית על ההלוואה, ובנוסף דמי טרחת עורך דין אשר חותם על המסמכים, הוצאות של פתיחת תיק משכנתא ודמי טרחה לשמאי אשר קובע את ערך הנכס.

שאלה: מהם המסמכים שאותם יש להגיש בעת הגשת הבקשה למשכנתא הפוכה?

תשובה: יש להציג נסח טאבו של הדירה שאותה רוצים לשעבד.

צילום של תעודת זהות של הלווים.

אישור להוצאת חיווי אשראי ורישום משכנתא.

טופס הכרת לקוח חתום.

אם קיימת משכנתא על הדירה, יש להציג לוח סילוקין הסוקר את היתרה לסילוק המשכנתא.